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房屋买卖:需办理银行贷款的二手房买卖交易流程及注意事项
发布日期:[2016-3-3 15:17:00]    共阅[1952]次
 

一、找房

购房者通过亲朋好友接受、网络、房地产中介公司等途径查找房源。

 二、看房

1、房屋:(1)看绿化(2)看结构及布局(3)看价格(4)看日照(5)看通风(6)看隔音(7)看私密性(8)看面积

2.小区:(1)物业管理(2)环境(3)学位、商业、医疗、交通配套(4)地理位置(5)升值空间

3、历史:(1)业主出售原因;(2)房屋以往经历

 三、查册(1工作日):去房交所或政务服务中心负责房屋管理的有关部门查询

查册就是以房地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号之中的任一条件为索引,来查证房地产的权属状况。通过查册,你可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。目前各房管局公开房屋信息给市民查询二手楼房产情况,可以持身份证到房地产交易中心和房地产档案馆查阅。

查册所需资料:

(1)身份证

(2)地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号

查册费用:广州免费

注意事项:有抵押(银行贷款或其他贷款)需要赎契或转按揭才能过户,有查封必需解封过能过户。

1)如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;

2)如果房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见;

3)如果房屋已被抵押,则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件;

4)如购买公房,须了解所购公房是成本价还是标准价,标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费 用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权,因此,应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外,军队、医院、学校的公房,由于其特殊性,在没有取得单位同意的情况下,一律不得出售;

5)如果所购房屋是已购公房或经济适用房,还须卖房人提供**部门对其上市交易的批准书;

6)如果了解到欲购房屋属于下列几种情况,则千万不能购买:已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋;被法院或行政机关依法查封的房屋;属违法或违章建筑的房屋;存在产权争议的房屋。

四、签三方房屋买卖合同(卖方、买方、中介三方)

依据相关规定以及业务实践,二手房买卖合同中必须具备以下内容:

1、当事人:产权人、名称、姓名、联系地址、具体情况应确保真实准确。

2、标的:在房屋买卖合同中标的就是房屋。房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等;房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。

3、价款:是合同中最重要的条款。在合同中主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费;如果双方另有约定,则应当在合同中明确这一约定。

4、履行期限、地点、方式:合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付楼款的方式,付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。

5、违约责任和解决争议的方式:明确双方当事人不履行自己在合同中约定的义务时,所需承担的责任。明确约定解决争议的方式是采用仲裁还是诉讼。

6、合同生效、中止、终止或解除条款:双方在此约定合同生效或失效时间;生效或失效条件;合同中止、终止或解除条款。

7、合同的变更与转让。

8、附件:说明本合同有哪些附件、附件的效力等;以及还需签订有关的补充协议的约定。

注意事项:合同约定主要 产权;楼价;定金;付款方式;付款条件;履行期限;交楼时间;办理相关手续时间;违约方式;违约责任等。

五、办理测绘及网签合同

前往广州市房地产交易登记中心办理

1、测绘:原房地产权证附图是按自报核发的,先到测绘窗口取号,按号排队办理房屋测绘手续。

2 网签:申请人自行网签合同。

 

六、卖家办理赎契及买卖双方共同准备资料前往银行申请贷款

1 借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司,并向按揭服务公司提出贷款咨询,确定贷款方案。

2.如房屋存在房贷的,卖家需申请赎契,涂销抵押,同时买卖双方需准备贷款资料,按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料,有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估;并且由按揭服务公司进行初步审核。

3、按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核,通过后,银行会出具同贷书,按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议等。

七、递件(房屋情况不一致的,所递交的资料也不一致)

八、报税九、完税过户

十、领新房产证

 十一、办理抵押手续及银行放款

1、买方领取新产权证后将产权证原件、买卖契约原件、契税单原件、老土地证原件交给担保公司。

2、买方新产权证出件以后,担保公司将贷款文本及买方房产资料送交贷款银行和公积金中心审批

3 银行审批完毕后,凭房屋置业担保公司出具的《担保函》为客户发放贷款。 贷款到达房屋置业担保公司账户后,通知买卖双方到场签字、卖方领取房款。 房屋担保公司代买方办理土地证和房屋抵押手续。

 

 

 

 

 

 

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