开发商无正当理由迟延交付房屋的，在不考虑诉讼时效中止、中断的情况下，购房人在实际交房或合同解除之后主张逾期交房违约金的，诉讼时效从实际交房或合同解除之次日起开始计算。

                               （2013）粤高法民一复字第 8 号

湛江市中级人民法院：

你院 《关于上诉人湛江安康房地产开发有限公司与被上诉人李军商品房预售合同纠纷一案的请示》 收悉。 经研究，答复如下：

涉案合同约定，卖方逾期交房超过 60 日，则自合同约定的最后交付期限次日起至实际交付之日止， 向购房人支付已付房款 每日万分之二的违约金。 上述条款约定的逾期交房违约金按日累加计算， 是卖方逾期交楼时买方可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。 从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，但该债务最迟应当在实际交房或合同解除之日履行。

购房人在实际交房或合同解除之前主张逾期交房违约金的， 应当根据最高人民法院 《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若 干问题的规定》第六条的规定计算诉讼时效。购房人在实际交房 或合同解除之后主张逾期交房违约金的， 诉讼时效从实际交房或合同解除之次日起开始计算。 本案中，安康公司于 2010 年 9 月 5 日实际交付房屋，则李军主张逾期交房违约金的诉讼时效应从 2010 年 9 月 6 日起算，